Les Financements immobiliers structurés

Comment en analyser le risque et en optimiser le montage

Objectifs :

• Maitriser les principaux modes de financement de l’immobilier commercial (Investissement ou Promotion) et en optimiser le montage
• En appréhender les facteurs de risque et leur sécurisation
• Optimiser les structures juridiques et fiscales d’acquisition

Public concerné :

• Directeurs immobiliers
• Cadres du secteur bancaire traitant des dossiers immobiliers
• Investisseurs en actifs immobiliers
• Responsables financiers de sociétés de promotion ou de foncières

Programme :

• Introduction :

  L’évolution récente des financements immobiliers structurés en France et dans le reste de l’Europe.
  Evolution conjointe de l’environnement juridique, réglementaire et fiscal en France

  Les principaux acteurs du marché et leur logique de recours aux financements structurés immobiliers

  Promoteurs : Crédits construction

• Etude de cas : Montage d’un bilan promoteur en vue de son financement

  • Investisseurs : financement (et refinancements) de projets
    • Les principaux véhicules d’investissement et leur impact en terme de risques : véhicules réglementés (foncières SIIC, SCPI, OPCI) et non réglementés avec ou sans recours : les SA, SAS, SARL, SNC, SCI et SCA.
    • Les principales classes d’actifs immobiliers : « Core », « Core+ », « Opportuniste ».
  • Corporates : leur stratégie d’externalisation de leur patrimoine immobilier : le « Sale and Lease-back »

Les principales techniques de financements structurés immobiliers : comment optimaliser le montage du financement ?

Schémas de montage, termes et conditions usuelles

• Financement hypothécaire / non hypothécaire
• Financement d’acquisition de type LBO (Private Equity)
• Financement d’acquisition de portefeuille d’immeubles
• Sale and lease-back : structure OpCo / PropCo et de déconsolidation
• Re–financement par titrisation (RMBS, CMBS).

  Analyse de risque et techniques de sécurisation du financement

• Comment optimaliser la Due diligence du sous-jacent immobilier ?
• Analyse de la qualité de signature de l’investisseur (PropCo), de la société opérationnelle (OpCo), voir de l’utilisateur
• Les outils à disposition des analystes : tests de sensibilité sur modélisation, ratios DSCR, ICR, le TRI

• Etude cas N°2 : Valorisation d’un centre commercial appartenant à un fonds d’investissement dédié

  • Passage en revue des différentes méthodes de valorisation des cabinets d’expertise immobilière.

• Etude de cas N°3 : Analyse de l’état locatif sur un portefeuille d’actifs logistiques

  • Comment les banques sécurisent les crédits immobiliers. Passage en revue des différents types de suretés et les principaux CP’s et covenants
  • Levier recherché : Dette senior, junior, mezzanine. La notion de subordination et l’organisation de la waterfall.

• Etude de cas N°4 : Rédaction d’une term sheet (offre de crédit).

  • Contraintes de distribution du financement : Underwriting, Club deal, syndication
  • Le refinancement de créances immobilières par titrisation. Présentation de la méthode d’analyse d’actifs par les agences de notation.

• Etude de cas N°5 : Analyse d’un programme de titrisation (RMBS ou CMBS) récent, noté par l’agence Fitch

• Conclusion et évaluation

Votre intervenante : Sylvaine Chubert

Sylvaine a réalisé une grande partie de sa carrière professionnelle au sein de grands groupes bancaires (ING, Rabobank, BNP Paribas) ou elle a exercé des fonctions commerciales puis de gestion des risques sur des opérations Corporate, Trade Finance puis de Financements de Projets immobiliers (chez ING Real Estate et Bouwfonds Property Finance). Depuis plus de 10 ans, elle est également professeur invitée à l’université de Paris IX Dauphine où elle intervient au sein de l’Executive Master en Financement de l’immobilier. Aujourd’hui elle travaille en tant que formatrice et consultante auprès de banques, entreprises et acteurs du secteur de l’immobilier.

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   Glossaire franco-anglais du financement immo